238 avenue Victor Hugo et 121–121 bis rue Roger Salengro, Hénin-Beaumont (62)
15 logements loués au cœur d'Hénin‑Beaumont
Treize maisons et deux appartements sur une parcelle unique, à 300 m de la gare. Tous loués, gestion confiée à une agence locale.
- Loyers annuels HC
- 117 120 €
- Rendement brut
- 9,1 %
- Occupation
- 15 sur 15
- Surface totale
- 1 023 m²
- Garages
- 12
Pourquoi cet ensemble
Des maisons familiales, pas des studios
Onze maisons T3 et T4 avec garage et terrasse, deux maisons T4 avec terrasse rue Salengro, deux T2. Une clientèle familiale qui reste : 9 locataires sur 15 sont en place depuis plus de cinq ans.
Des logements de 2003, sans charges à répartir
Les logements du 238 avenue Victor Hugo datent de 2003, derrière une façade de caractère. Compteurs individuels d'eau et d'électricité, chauffage électrique individuel, double vitrage.
Une parcelle rare, en mono-propriété
786 m² d'un seul tenant, près de la mairie et des commerces, à 300 m de la gare SNCF et à quelques minutes des autoroutes A1 et A21. Un propriétaire unique, sans copropriété ni syndic : l'acquéreur décide seul de la gestion, des travaux et de sa stratégie de sortie.
Un potentiel de revente par lots
Quinze logements distincts, dont treize maisons avec terrasse : la configuration se prête à une mise en copropriété et à une revente par lots, sous réserve des formalités applicables (état descriptif de division et règlement de copropriété, diagnostic technique global, droits des locataires en place). Les deux maisons de la rue Roger Salengro, sur rue, offrent une possibilité de cession séparée à étudier.
Rendement
Calculé sur l'état locatif en cours et la dernière taxe foncière.
| Loyers annuels hors charges9 760 € par mois, 15 logements | 117 120 € |
| Taxe foncière | − 16 709 € |
| Revenu après taxe foncière | 100 411 € |
| Rendement brutloyers ÷ prix net vendeur | 9,1 % |
| Rendement brut acte en mainsfrais d'acquisition estimés à 7,5 % | 8,5 % |
| Rendement après taxe foncièresur le prix net vendeur | 7,8 % |
Les 15 logements sont loués nus, en résidence principale, avec des baux de trois ans. Les loyers sont à jour de paiement.
- Gestion déléguée à une agence locale
- Eau et électricité payées directement par chaque locataire
- Mono-propriété : un seul propriétaire, ni copropriété ni syndic
- DPE en C et D pour 13 logements, aucun en F ou G
Le prix face au marché
Ventes réelles enregistrées par l'administration fiscale (DVF) à Hénin-Beaumont et autour du bien.
Positionnement du prix sur le marché local
Médianes des ventes, en euros par m²
Données issues des transactions immobilières locales (DVF, DGFiP). Les caractéristiques des biens peuvent varier.
Prix par logement
Médianes des ventes de maisons, en euros
Valeur des maisons vendues une à une, libres d'occupation, sur la base de 1 350 à 1 500 €/m². Ces maisons récentes se situent au-dessus de la médiane du quartier. C'est un plafond à moyen terme, après mise en copropriété et libération des logements, avant frais et délais.
Source : DVF (DGFiP), ventes 2024 et 2025, traitement d'octobre 2026. Surface du bien : 1 023 m², garages et terrasses compris.
Les 15 logements
9 760 € de loyers hors charges par mois, tous lots loués.
| Logement | Type | Surface | Annexes | DPE | Loyer mensuel HC |
|---|
DPE établis entre 2021 et 2023, valables jusqu'en 2031 à 2033. Aucun logement n'est concerné par les interdictions de location de 2025 (G) et 2028 (F) ; les deux logements en E le seront en 2034.
Photos
Situation
Hénin-Beaumont, 26 000 habitants, au cœur du bassin minier entre Lens, Douai et Lille.
- 300 mGare SNCF, liaisons TER vers Lille et Lens
- 5 minAutoroutes A1 et A21
- 30 minMétropole lilloise en voiture
- À piedMairie, commerces, écoles, pharmacies
Documents
Le dossier complet regroupe les pièces ci-dessous. Il est transmis sur demande, par e-mail.
- ExcelÉtat locatif15 logements, loyers, dates d'entrée
- ZIP, 6,6 MoBauxLocation nue, résidence principale
- ZIP, 10,7 MoDiagnostics de performance énergétique15 DPE : 3 en C, 10 en D, 2 en E
- ZIP, 1 MoDiagnostics électricitéTableaux électriques refaits
- ZIP, 1,1 MoDiagnostics gazDeux rapports
- ZIP, 1,6 MoAmianteAucun matériau amianté repéré au 121 et 121 bis ; rapport de la porte 10
- ZIP, 1,4 MoPlombDeux constats de risque d'exposition au plomb (CREP)
- ZIP, 20,4 MoÉtat des risques et pollutionsERP signé
- PDF, 16,8 MoDossier de diagnostic technique (DDT)Recueil des diagnostics de 2023 en un seul fichier
Visites et acquisition
Visites sur rendez-vous, après validation du plan de financement.
Dossier complet sur demande.
Propositions écrites, avec financement et délai de signature.
